Architektur : Ein Stück Grosszügigkeit

Angesichts der Wohnungsknappheit werden die Forderungen nach der Umnutzung von leer stehenden Büros lauter. Eine gute, aber komplizierte Idee, hiess es bisher meist: Die rechtlichen Anforderungen seien zu hoch, die Bürogrundrisse zu sperrig, der Umbau schlicht zu teuer. Doch die Räume haben Potenzial – nur fordern sie auch standardisierte Vorstellungen von Wohnen heraus.

Die Architekten Lucio Crignola und Tobia Rapelli recherchieren seit 2018 zum Thema. Für ihre Masterarbeit an der ETH zeichneten sie die Geschichte der Zürcher Bürogebäude nach. In den Nachkriegsjahren entstanden die meisten Bauten im Stadtzentrum, ab den siebziger Jahren verschob sich die Entwicklung an den Stadtrand. Dort gab es Platz und einen Autobahnanschluss. Die Thurgauerstrasse etwa, die Zürich mit Opfikon verbindet, zog grosse Firmen an, einige verlegten gar ihren Hauptsitz dorthin.

Doch diese opulenten, introvertierten Bürokomplexe waren nicht lange beliebt: Seit Anfang der zehner Jahre arbeiteten Menschen häufiger von zu Hause aus oder teilten sich Arbeitsplätze. Ein städtisches Umfeld wurde wichtiger als Parkplätze und repräsentative Räume. Firmen mieteten deshalb lieber flexible und kleinere Flächen in Bahnhofsnähe. An der Thurgauerstrasse stand 2018 über ein Drittel der Büros leer. «Die Ursachen für den Leerstand, die wir damals beobachteten, haben sich seit der Covid-Pandemie weiter verschärft», erklärt Rapelli.

Allein in den fünf grössten Schweizer Städten standen Ende 2025 etwas mehr als fünf Prozent der Büros und damit über eine Million Quadratmeter leer. Das liege nicht nur an den veränderten Arbeitsweisen, schreibt das Immobilienberatungsunternehmen JLL. Seit 2019 entstanden laufend neue Büroflächen. Weil sich Büros im Zentrum der grossen Städte immer noch teuer vermieten lassen, lohnt sich eine Investition in solche Neubauten weiterhin. Ältere Gebäude am Stadtrand oder in der Agglomeration stehen dagegen häufig leer.

Gebrochene Bürostruktur

Eines dieser Häuser steht an der Hochbergerstrasse in Kleinhüningen, direkt am Basler Hafenareal. 2021 zog das städtische Amt für Umwelt aus dem Sechziger-Jahre-Bau in die Innenstadt. Zuvor suchte Immobilien Basel-Stadt nach dem besten Projekt, um das frei werdende Haus in Wohnungen umzubauen. Das Siegerprojekt der Kooperative E45 zeigt, wie auch die Einschränkungen ehemaliger Bürogebäude interessante Wohnräume ermöglichen können.

Die Architekt:innen mussten das Gebäude nämlich an alle aktuellen Vorschriften zu Lärm- , Brandschutz und Erdbebensicherheit anpassen. «Erleichterungen gibt es bei einem so umfassenden Umbau keine», sagt Architektin Bettina Satzl. Das galt auch für die Fassade. Weil sie die energetischen Anforderungen nicht erfüllte, ersetzten die Architekt:innen jene zur Hochbergerstrasse komplett. Die starken Eingriffe veränderten auch den Ausdruck des Gebäudes: Hellrote Markisen und eine Holzfassade versprechen laue Sommerabende auf einem Laubengang statt langer Arbeitstage.

Darüber hinaus sind die Räume völlig neu aufgeteilt. Der Korridor ist aus der Mitte des Gebäudes an die Südfassade verlegt. Der so entstandene neue Laubengang ist gleichzeitig der Zugang zu den Wohnungen und deren Aussenraum. Die Badezimmer sind leicht zum Stützenraster versetzt in der Gebäudemitte angeordnet. Das bricht die strenge Bürostruktur und lässt Tageslicht in die tiefen Wohnungen. Geteilte Gemeinschafts- und Arbeitsräume ergänzen die knappen Wohnflächen. Um Kosten zu sparen, sind die Materialien und Ausbauten einfach, denn die 28 Wohnungen sind Teil des kantonalen Programms 1000+ für preisgünstiges Wohnen. Wer an der Hochbergerstrasse in einer Zweizimmerwohnung lebt, zahlt dafür knapp 1100 Franken.

So günstig sind die Mieten in wenigen Büroumbauten. Einen komplexen Umbau unternehmen Investor:innen meist nur, wenn er sich finanziell lohnt. Die Immobilienberatungsfirma Wüest Partner hat berechnet, wann das der Fall ist: dort, wo Wohnraum knapp, Büros im Überangebot und die Mieten für Wohnungen höher sind als jene für Büros. Nach diesen Kriterien liessen sich ungefähr ein Fünftel aller Schweizer Bürogebäude zu Wohnungen umbauen. Betrachtet man nur die tatsächlich leer stehenden Gebäude, könnten knapp 10 000 Wohnungen entstehen.

Bezahlbar und bald bezugsbereit

Solange die Wohnungsmieten steigen, zahlt sich das für Investor:innen aus. Neben der vorgeschriebenen Anpassung an Normen entscheiden sie sich oft auch für hohe Wohnstandards, die wiederum zu grossen Eingriffen führen und die Mieten verteuern. So entstehen statt einfacher Umbauten teure Lofts oder Businessapartments. Doch was Mieter:innen in grossen Städten dringend brauchen, sind Wohnungen, die bezahlbar und bald bezugsbereit sind.

Diese beiden Forderungen standen am Anfang eines Umbaus in Regensdorf, der gleichzeitig ein Forschungsprojekt ist. Bereits 2015 zonte die Gemeinde das Gebiet nördlich des Bahnhofs von einer Industrie- in eine Zentrumszone um. Weil jede Gemeinde eine eigene Bau- und Zonenordnung hat, ist das nicht überall nötig, aber auch nicht überall gleich einfach. Das zeigt sich etwa an der Thurgauerstrasse: Auf dem Zürcher Gemeindegebiet wären Umnutzungen rechtlich möglich, auf dem Opfiker Teil der Strasse jedoch darf man nicht wohnen. Weil dort aber besonders viele Büros leer stehen, forderte die SP 2025 in einem Postulat, die Umnutzung und eine Umzonung zu prüfen. Der Stadtrat in Opfikon lehnte den Vorstoss mit einem Hinweis auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und den Fluglärm ab.

Die Beute der Bauteiljäger:innen

In Regensdorf dagegen stimmte der Gemeinderat der Umzonung zu und ermöglichte damit neben vielen Neubauten auch die Umnutzung des 1981 als Bürokomplex gebauten «Winkelbaus». Er ist Teil des Zwhatt-Areals, das die Pensionskasse Pensimo entwickelt. Um herauszufinden, wie sie mit dem Winkelbau und weiteren leer stehenden Büros umgehen könnte, beauftragte sie das Baubüro In Situ und EMI Architekt*innen mit einer Studie für studentische Wohnungen. Diese sollten der Durchmischung des neuen Quartiers dienen und für unter 700 Franken für ein Studio mit geteilter Küche vermietet werden. Auf je einem Geschoss testeten die beiden Büros zwei sehr unterschiedliche Ansätze.

Im vierten Obergeschoss setzten EMI Architekt*innen bei der Heizung an, statt die Fassade teuer zu sanieren. Zwei runde Elemente gliedern die schmalen Studios: Aus Stahl vorgefertigte und mit Lehm verputzte Baukörper fassen Toilette, Dusche und – bei grösseren Einheiten – eine Küche. Unter dem Putz eingebaute Heizleitungen temperieren den Raum. Damit die Wärme bleibt, wo die Mieter:innen sie brauchen, können sie das Studio mit wärmerückstrahlenden Vorhängen in unterschiedliche Temperaturzonen teilen. Statt in einem konstant beheizten Raum leben sie in einer «Temperaturlandschaft», die sich mit den Jahreszeiten verändert.

Ein Geschoss tiefer dachte das Baubüro In Situ den Erhalt der Bausubstanz weiter. Man übernahm Bürowände und Decken, viele Oberflächen beliess man roh. Einfache Zellen mit Bad und Küche unterteilen die Studios. Sogenannte Bauteiljäger:innen suchten nach wiederverwendbaren Elementen. Sie fanden unter anderem Küchen, Apparate für die Badezimmer und Lampen. Einiges stammt gar aus den einstigen Büros selbst. Das vereinfachte die Logistik und half neben dem einfachen Ausbaustandard, die Umbaukosten niedrig zu halten.

Diese Lösungen auf andere leer stehende Bauten anzuwenden, sei nicht so einfach, sagt Ramin Mosayebi von EMI Architekt*innen. «Bauen ist immer spezifisch, besonders wenn wir mit dem Bestand arbeiten.» Aus den Projekten ergeben sich also keine schnellen Patentlösungen. Sie zeigen vielmehr, dass wir gewisse Vorstellungen vom Wohnen – zum Beispiel was Raumgrösse und Komfort angeht – überdenken müssen, wenn wir diese Gebäude zu bezahlbaren Wohnungen umnutzen wollen. Dann kann sich ein solcher Umbau auch bei kostengünstigen Mieten rechnen.

Steigt der Büroleerstand weiter, erhöht das auch den Druck auf Investor:innen, nach neuen Lösungen für diese Räume zu suchen. Unter diesen Vorzeichen halten die Bürobauten immer noch ein Stück der Grosszügigkeit bereit, die sie im letzten Jahrhundert versprachen. ●