Nr. 51/2011 vom 22.12.2011

Der Ritt auf dem Immobilientiger

Die Welt steuert auf eine neue Wirtschaftskrise zu, warnt der Internationale Währungsfonds. Und China? Kollabiert auch dort demnächst der wirtschaftlich wichtige Bausektor? Noch versucht die Regierung eine heikle Balance.

Von Wolf Kantelhardt

Die schlechte Nachricht vorweg: In diesem Jahr hat sich die Zahl der Armen in China mehr als vervierfacht. Statt 26,8 Millionen leben nun 128 Millionen ChinesInnen unter der Armutsgrenze von umgerechnet einem US-Dollar pro Tag. Wie konnte das passieren? Ist die Immobilienblase geplatzt, gab es einen Bankenzusammenbruch?

Weder noch. Denn im Immobiliensektor scheint die Regierung eine geradezu unglaublich sanfte Landung hinzubekommen: Es ist ihr gelungen, den in den letzten Jahren teilweise explosionsartigen Anstieg der Wohnungspreise zu bremsen. Laut einer Studie des Nationalen Statistikamts sinken in 34 von 70 untersuchten Städten die Preise für neue Immobilien sogar. Und ein Bankencrash steht auch nicht bevor. Zwar droht den Banken wegen der politisch motivierten Sonderkredite an Staatsunternehmen Gefahr. Aber deren Anteil am Kreditvolumen ist – laut offiziellen Statistiken – von über zwölf Prozent vor sechs Jahren auf heute unter vier Prozent gesunken.

Und überhaupt: Für 2012 rechnen die Behörden mit einem gesamtwirtschaftlichen Wachstum von 8,8 Prozent. Das ist ein bisschen weniger als 2011, aber für die ChinesInnen eine absolute Traumzahl. Denn mit südchinesischem Dialekt ausgesprochen klingt die Zahl acht wie die Silbe «fa», die «sich entwickeln» bedeutet und im Wort «reich werden» vorkommt.

Die Anhebung der Armutsgrenze

Wie konnten dann also so viele ChinesInnen in Armut geraten? Die Antwort ist ganz einfach: durch eine Anhebung der offiziellen Armutsgrenze der Landbevölkerung (in den Städten wird die Armut nicht gemessen) von umgerechnet 176 auf 340 Franken pro Kopf und Jahr. Auch wenn diese Anhebung der Armutsgrenze kurz vor der Weltklimakonferenz in Durban vorgenommen wurde, weil die Regierung sicherstellen wollte, dass China als Entwicklungsland gilt und deswegen Anspruch auf Sonderkonditionen hat – berechtigt ist sie allemal. Denn es lebt sich selbst in China mit 340 Franken pro Jahr nicht besonders gut, und die neue Armutsgrenze liegt immer noch unter der von der Uno verwendeten Grenze von 1,25 US-Dollar pro Tag. Wirtschaftsprobleme gibt es also genug.

Um ein realistisches Bild von der wirtschaftlichen Lage in China zu erhalten, ist ein Blick auf den Bausektor sinnvoll. Da sind zum einen die öffentlichen Ausgaben für Infrastruktur. Gebaut werden noch immer viele überdimensionierte, oft dem Weissen Haus oder diversen europäischen Schlössern nachempfundene Paläste für Lokalregierungen. Aber auch Autobahnen (7000 Kilometer im Jahr 2011) und Trassen für Hochgeschwindigkeitszüge (4700 Kilometer). Im letzten Fünfjahresplan wurden 33 Flughäfen fertiggestellt, im nächsten Fünfjahresplan kommen noch einmal 56 dazu. 13 Atomkraftwerke baut der chinesische Staat derzeit, 23 weitere AKWs sind in Planung. All das kann sich die Regierung problemlos leisten: Die Staatsverschuldung liegt offiziell bei 27 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Das ist erheblich weniger als in Taiwan oder Hongkong.

Zum Bausektor gehört freilich auch der private Wohnungsbau. «In China werden keine Häuser gebaut, um Wohnraum zu schaffen, sondern um Wirtschaftsprobleme zu lösen», sagt der Architekturprofessor Zhang Jie von der renommierten Beijinger Tsinghua-Universität. Beispielsweise die Wirtschaftsprobleme der Lokalregierungen. Der Erlös aus dem Verkauf von Bodennutzungsrechten stellt vielerorts deren Haupteinnahmequelle dar. Und dann sind da noch die Interessen der BauträgerInnen, also jener «Leute, die sich über ihre guten Beziehungen zur Regierung Landnutzungsrechte sichern können», wie Christian Schneider von einem grossen Schweizer Architekturbüro erläutert. «Ihre Aufgabe ist in dem Moment erfüllt, wenn sie alle Wohnungen losgeworden sind.» Dementsprechend sei dann die Qualität der Bauten.

Marktverschiebungen per SMS

Und drittens nutzt auch die neue (obere) Mittelschicht den Immobilienmarkt. Da die chinesischen Staatsbanken Einlagen zu negativen Realzinsen vergelten und der Aktienmarkt unberechenbar ist, kauft sie Wohnungen, bevor auch nur ein Stein auf dem anderen liegt und obwohl in absehbarer Zeit niemand einziehen wird. Wie sehr inzwischen etwa der Beijinger Immobilienmarkt als Geldanlage genutzt wird oder der Spekulation dient, lässt sich gut aus den Spam-SMS ablesen, die alle BeijingerInnen mehrmals täglich erhalten.

Eine typische SMS aus dem Jahr 2009 lautete etwa so: «Huilongguan, neben der U-Bahn Linie 13. Zweizimmerwohnungen ab 390 000  Yuan (umgerechnet 58 000  Franken), Dreizimmerwohnungen ab 490 000 , Vierzimmerwohnungen ab 590 000 . Zu Weihnachten, Neujahr, Frühlingsfest besondere Geschenke. Verkaufshotline 80 702 600 ». Hier ist zumindest noch vorstellbar, dass tatsächlich jemand in die angebotenen Wohnungen einziehen wird, auf eine gute Verkehrsanbindung Wert legt und sich über kleine Geschenke (meistens elektrische Haushaltsgeräte) freut.

«Countdown zur Eröffnung der Dongya-Pferderenn-Appartements», hiess es dagegen schon 2010. «80 bis 130 Quadratmeter mit Fenstern auf der Nord- und Südseite, grosse Panoramafenster gratis, französische Gartenanlage, Trennung von Fussgängern und Autoverkehr. Vor Angebotseröffnung doppelter Rabatt.» Das klingt schon nicht mehr so, als könnte jemand, der in der Stadt arbeitet, hier wirklich wohnen. Aber immerhin geht es noch um Lebensqualität.

2011 spielen weder U-Bahn-Anbindung noch Umgebung eine Rolle. «Um sich gegen die Inflation zu wehren, muss man schon auf Luxusvillen zurückgreifen», steht in vielen SMS. Beispielsweise in dieser: «Ein Meisterwerk der Zhonghai-Immobilienfirma am westlichen Vierten Stadtring. 340 000  Quadratmeter grosses Angebot. Jede Wohnung mit eigenem Fahrstuhl. Edle Privatsphäre für sich ganz allein.»

Besuch bei der Immobilienfirma

Weil jedoch der chinesische Staatsrat erkannt hat, dass die Wohnungsfrage nicht nur ein wirtschaftlicher Faktor ist, «sondern in noch grösserem Ausmass die gesellschaftliche Stabilität beeinflusst», erliess er Anfang 2010 eine Richtlinie, die den Preisanstieg dämpfen soll. So müssen Kaufwillige höhere Anzahlungen leisten (mindestens dreissig Prozent für die erste, mindestens fünfzig Prozent für die zweite Wohnung). Personen, die vor Ort nicht mindestens ein Jahr Steuern und Sozialversicherung gezahlt haben, bekommen keine Immobilienkredite mehr – und dürfen teilweise gar keine Wohnungen mehr kaufen. Ausserdem müssen mindestens siebzig Prozent der zum Bau ausgewiesenen Flächen für kleine und mittlere Wohnungen reserviert bleiben. All dies hat dazu beigetragen, dass die Wohnungspreise nicht weiter steigen.

Im Moment wird im Internet darüber diskutiert, welche Lokalregierung als Erste «den Markt rettet» und die Kriterien der Zentralregierung erfolgreich aufweicht. So hat etwa die Gemeinde Foshan (Provinz Guangdong) Mitte Oktober die Kaufbeschränkungen für Zweitwohnungen wieder aufheben wollen, nahm davon aber «aus Rücksicht auf die öffentliche Meinung» schon am selben Tag wieder Abstand. Vier Wochen später wollte die Stadtverwaltung von Chengdu (Provinz Sichuan) die Regeln lockern und die Überprüfung der Kaufberechtigung den Bauträgern überlassen. Doch auch sie scheiterte.

Die Regierung versucht also beides gleichzeitig. Sie lässt sich einiges einfallen, damit sich die Bessergestellten nicht zu viele Wohnungen oder Häuser kaufen, will aber auch ein langfristiges Sinken der Immobilienpreise nicht in Kauf nehmen. Dieses liesse sich die Mittelschicht, die bereits investiert hat, auch kaum gefallen. Als Mitte Oktober die Immobilienfima Greenland im Schanghaier Vorort Jiading die Quadratmeterpreise ihrer Wohnungen von umgerechnet 2730 auf 2060 Franken senkte, versammelten sich über 300 wütende HauseigentümerInnen. Sie verlangten zunächst Entschädigungen für den Wertverlust und verwüsteten dann trotz eines massiven Polizeiaufgebots das Greenland-Verkaufsbüro. Von dem Werbemodell der angebotenen Appartementhäuser blieben nur Holzsplitter übrig – ein eindrucksvolles Bild dessen, was im Grossen passieren könnte, wenn die Preise wirklich langfristig und massiv zurückgehen würden. Aber weil das den Interessen der Behörden, der Bauunternehmen und derer, die sich Wohnungen leisten können, zuwiderläuft, ist das wenig wahrscheinlich.

«Denken Sie über Gold nach!»

Gänzlich ausgeschlossen ist es allerdings nicht. Mitte Dezember kam eine ganz andere Spam-SMS – verschickt von der Bank of China. «Der Handel mit der Volkswährung wurde jetzt schon sechs Tage in Folge wegen Erreichen der unteren Linie [der vorgesehenen Schwankungsbreite, Anm. d. Red.] abgebrochen», hiess es darin. «Investoren wird vorgeschlagen, über Gold oder Anleihen und ähnliche sichere Anlagen nachzudenken …»

Wenn selbst die Banken eine Anlage in Gold empfehlen, dann fragt man sich, ob nicht doch irgendwann demnächst eine Immobilienblase platzt. Oder die Banken zusammenbrechen. Und wer hilft dann den 128 Millionen Menschen in Armut?

Chinas Wirtschaft

Der Schein ist oft wichtiger als die Fakten

Kurz vor seiner Rückkehr nach China war Paul Lu noch einmal auf dem Frankfurter Weihnachtsmarkt. Zuerst kaufte er einen elektrischen Lichterkranz, dann fotografierte er Weihnachtsbaumkugeln, die an einem der Stände baumelten. «Sieh mal: So sind die Chinesen», sagte eine Mutter zu ihrer jungen Tochter. «Erst fotografieren sie alles, dann bauen sie in China alles viel billiger nach – und verkaufen es hier.»

Paul Lu hat zwar sechs Jahre in Deutschland gelebt, aber besonders schlagfertig ist er auf Deutsch nicht. «Das muss doch nicht sein», war das Einzige, was ihm dazu einfiel. Dabei hätte es schon eine Menge zu sagen gegeben. Aber wenn es um internationalen Handel geht, dann zählen die Fakten oft weniger als der Schein. So hiess es bereits in den deutschen Medien, dass die chinesischen Porschehändler über den mangelnden Absatz ihrer Luxusautos jammern.

Aber das liegt nicht an sinkender Kaufkraft: In letzter Zeit sind in China Maseratis sehr in Mode gekommen. Trotzdem schrillen jedes Mal, wenn das chinesische Exportwachstum sinkt oder in der exportorientierten südchinesischen Stadt Dongguan eine Textilfabrik schliesst, im Westen die Alarmglocken. Dabei will die Provinzregierung von Guangdong die schmutzigen Textil-Sweatshops inzwischen loswerden – auch deswegen, weil es immer weniger WanderarbeiterInnen gibt, die in dieser Branche arbeiten wollen.

Eine wirkliche Krise ist also kaum in Sicht, obwohl «im November 2011 das Exportwachstum weiter zurückgegangen ist», wie der chinesische Zoll meldet. Die Verkäufe ins Ausland «sind gegenüber dem Vorjahr nur um 13,8 Prozent gestiegen, der geringste Zuwachs seit 2009». Dramatisch ist das nicht, weder für China noch für Deutschland (dorthin sind die Exporte sogar um 1,6 Prozent gesunken). Das hätte Paul Lu der ärgerlichen Mutter antworten können – wenn der frisch promovierte katholische Theologe davon überhaupt eine Ahnung gehabt hätte.

Wolf Kantelhardt

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