Nr. 38/2010 vom 23.09.2010

Die billigen Jahre sind vorbei

Nah bei Zürich und doch grün: Winterthur ist zur begehrten Wohnstadt geworden. Noch sind die Mieten deutlich tiefer als in Zürich. Aber eine Erbschaft des 19. Jahrhunderts wird immer mehr zum Problem.

Von Bettina Dyttrich

Am 2. September morgens um sechs wurde er eröffnet, der neue Saturn in Winterthur. Das rituelle Raufen um Schnäppchen gehört zur Werbestrategie des Elektronikdiscounters. Wer dabei Hunger bekommt, kann gleich nebenan bei Yooji’s mit dem Computer ein Sushimenu bestellen. Anschliessend lockt im Multiplexkino der neue George Clooney. Das alles im Kesselhaus, dem neusten Winterthurer Konsumtempel. Er liegt am Kopf des Sulzer-Areals Stadtmitte, der einstigen «Stadt in der Stadt», wo Lokomotiven, Dieselmotoren und Pumpen für die ganze Welt gebaut wurden und Portiers allen den Eintritt verwehrten, die nicht hier arbeiteten. Aber das ist lange her, und sogar der Name Sulzer-Areal ist inzwischen veraltet: Implenia-Areal würde besser passen (vgl. Text «Eine Margerite wuchert im Schweizer Beton»).

14 000 Menschen arbeiteten vor vierzig Jahren allein bei Sulzer Winterthur. Heute sind es noch ein paar Hundert. Ein Übergang, der anderswo in der Welt wohl zu Massenarbeitslosigkeit, Abwanderung und Zerfall geführt hätte. Aber nicht in Winterthur. Die fünftgrösste Stadt der Schweiz ist längst in den Sog der Finanzmetropole Zürich geraten und in weniger als einem Jahrzehnt von 91 000 auf über 100 000 BewohnerInnen gewachsen. Die Mieten steigen: Laut dem Monitoring der Beratungsfirma Wüest und Partner AG ist Winterthur heute teurer als Basel. Zwei Zimmer kosten die MieterInnen im Schnitt pro Monat 1010 Franken ohne Nebenkosten, vier Zimmer 1580.

Kräftig gefördert hat diese Entwicklung Ernst Wohlwend, seit 2002 sozialdemokratischer Stadtpräsident von Winterthur. «Gute Steuerzahler» anzuziehen, ist seit Jahren eine seiner obersten Prioritäten. Dafür machte er sogar einmal einem unbekannten Millionär ein unschlagbares Angebot. Aber diesen «guten Steuerzahler» gab es gar nicht – die Zeitschrift «Beobachter» hatte ihn als Köder erfunden.

«Ich verstehe Wohlwend nicht.» Mario Rinderknecht sitzt im Café des Bioladens Rägeboge hinter dem Winterthurer Bahnhof. Der pensionierte Architekt, der sich bei der Alternativen Liste (AL) engagiert, verfolgt die Stadtentwicklung genau. Er glaubt, dass die Fixierung der Stadtregierung auf «gehobene Kundschaft» wenig bringe: «Wenn es keine billigen Wohnungen gibt, muss die Stadt den Sozialhilfebezügern einfach mehr Mietunterstützung zahlen. De facto subventioniert sie so die Investoren mit Steuergeldern.»

Hier, hinter dem Bahnhof, verändert sich Winterthur rasant. Alte Mehrfamilienhäuser und Gartenvillen wurden abgerissen und durch Wohn- und Bürobauten ersetzt, die den Platz bis zum Rand ausnutzen. Einige der Neubauten gefallen Rinderknecht ganz gut, zum Beispiel der Eichgut-Block mit seinen weiss glänzenden Fenstern. Aber das hält ihn nicht von Kritik ab: «Die Mieten sind einfach viel zu hoch hier.»

Die Aufwertung kommt grün daher: Der Bahnhofsraum soll zur «Begegnungszone» werden. Darum wird die Rudolfstrasse, die parallel zu den Gleisen verläuft, für den Durchgangsverkehr gesperrt. Zwei Drittel der Stimmenden befürworteten im Mai 2009 den Rahmenkredit. Von der FDP bis zum VCS waren fast alle dafür. Die Mieten dürften steigen, wenn das Quartier für Wohnen und Business noch attraktiver wird.

Die sogenannte «Billige»

In Winterthur gibt es praktisch keinen kommunalen Wohnungsbau. Der Anteil der Wohnungen im Besitz der öffentlichen Hand liegt bei unter drei Prozent – in Zürich ist er mehr als doppelt so hoch. Denn in Winterthur waren es traditionell die Fabrikherren, die für ihre ArbeiterInnen bauten. Ähnlich sieht es bei den Genossenschaften aus: In Zürich besitzen sie neunzehn Prozent der Wohnungen, in Winterthur nur zehn. «Und fast alle Winterthurer Wohnbaugenossenschaften haben einen bürgerlichen Hintergrund», sagt Mario Rinderknecht. «Die wenigsten gingen aus der Arbeiterbewegung hervor.»

Ein Winterthurer Sonderfall, der die engen Verbindungen zwischen Firmen und Wohnbau zeigt, ist die Aktiengesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser. Die sogenannte «Billige» wurde im 19. Jahrhundert von wohltätigen Bürgern gegründet und besitzt in Winterthur mehr als 800 Wohnungen. Martin Schmidli, der bisherige Geschäftsführer der Sulzer Immobilien AG, ist gleichzeitig Geschäftsführer der «Billigen». Seit langem bewirtschaftet die Sulzer Immobilien AG deren Liegenschaften. Ende September übernimmt nun die Auwiesen Immobilien AG, eine ehemalige Tochterfirma des Industriekonzerns Rieter, die Gebäudebewirtschaftung der Sulzer Immobilien AG und auch den Geschäftsführer.

Vor zwei Jahren geriet die «Billige» in die Schlagzeilen der Lokalzeitungen, weil sie ankündigte, drei achtzigjährige Häuser mit insgesamt 36 Wohnungen im ehemaligen ArbeiterInnenquartier Tössfeld abzureissen, die erst 2001 neu isoliert worden waren. Der Hausverein Schöntal versuchte die Häuser zu kaufen – die MieterInnen wären gerne in den kleinen Wohnungen mit den grosszügigen Gärten geblieben. Aber die «Billige» wollte nicht.

Herr Schmidli, die Altbauwohnungen der «Billigen» sind trotz kleinen Grundrissen begehrt. Warum sagen Sie, niemand wolle sie mehr? «Das sagen wir nicht. Wir sagen, sie seien nicht mehr zeitgemäss», betont Martin Schmidli. «Wir haben eine Verantwortung gegenüber unseren Aktionären und gegenüber unserem Portfolio an Wohnungen.» Die «Billige» sei weder eine Genossenschaft noch eine gemeinnützige Institution. Was unterscheidet die Aktiengesellschaft denn von irgendeiner profitorientierten Firma? In den Statuten sei festgeschrieben, dass sich die «Billige» für günstigen Wohnraum einsetze, sagt Schmidli. «Unser Ziel ist nicht Gewinnoptimierung. Unsere Wohnungen sind deutlich günstiger als der Winterthurer Durchschnitt.» Und man subventioniere auch einmal eine Wohnung, wenn ein Mieter in Geldnot sei.

Das Talgut liegt auf der anderen Seite des Zentrums, im Stadtkreis Mattenbach. Hier geht es nicht mehr nur um drei Häuser, es geht um ein ganzes Quartier. Kein Autolärm stört die BewohnerInnen der zwei- und dreistöckigen Mehrfamilienhäuser mit Steildächern aus den fünfziger Jahren. In den Gärten blühen Astern und Sonnenblumen, reifen Krautstiel und Kürbis. Kinder trödeln auf dem Weg zur Schule, zwei ältere Velofahrer kreuzen und grüssen sich.

«Ja, hier kennen sich fast alle», sagt Beatrice Rimml. «Das hat natürlich nicht nur Vorteile, aber ich finde es schön.» Die Leiterin eines Webateliers mit geschützten Arbeitsplätzen wohnt mit ihrem zwölfjährigen Sohn in einer Vierzimmerwohnung für 860 Franken netto. Die Zimmer sind klein, das Haus ringhörig, aber das stört sie nicht.

Das Quartier hat vier Eigentümerinnen: drei Genossenschaften und die «Billige». Jede besitzt ungefähr ein Viertel der Gebäude. Vor allem die «Billige» sei wohl nicht mehr mit den Häusern zufrieden, vermutet Rimml. «Es soll verdichtet gebaut werden, mit grösseren Wohnungsgrundrissen, was natürlich die Mieten erhöht. Mit dem Argument, dies entspreche den Bedürfnissen der heutigen Mieter. Wir hingegen schätzen bezahlbaren, einfachen Wohnraum und möchten ihn erhalten.»

Die Absichten, das Quartier zu modernisieren, stiessen bei der Stadt auf offene Ohren. Ein Architekturwettbewerb wurde ausgeschrieben. Als sie im Sommer 2009 die ersten Resultate sahen, wurde den QuartierbewohnerInnen klar, dass niemand mit dem Erhalt ihrer Häuser rechnete: Alle planten Neubauten.

Beatrice Rimml schloss sich mit NachbarInnen und Bekannten zur IG Talgut zusammen. Zusammen mit dem Mieterinnen- und Mieterverband lancierte die IG eine Petition und forderte, dass Alternativen zum Abriss geprüft werden. Im Dezember übergab sie mehr als 2300 Unterschriften dem Stadtrat: «Beim Sammeln der Unterschriften merkten wir, dass das Thema sehr viele Menschen bewegt.»

Den Wettbewerb gewonnen hat das Projekt «Apfelbaum» des Zürcher Architekten Miroslav Sik. Es sieht vor, vorläufig einen Teil der alten Häuser stehen zu lassen und sie in Etappen durch Neubauten zu ersetzen. Auf der Basis dieses Projekts erarbeiten die Grundeigentümerinnen und die Stadt einen Gestaltungsplan für das gesamte Gebiet. Was genau umgesetzt wird, entscheiden die vier Eigentümerinnen aber selbst. Die BewohnerInnen rechnen damit, dass die Genossenschaften zurückhaltender vorgehen werden als die «Billige». Beatrice Rimml: «Zwischen den Häusern sollen ‹Begegnungszonen› entstehen. Wir begegnen einander aber schon jetzt beim Arbeiten im Garten, helfen uns gegenseitig im Alltag. Wir müssen das nicht künstlich einrichten.»

Nicht weit vom Talgut, etwas näher beim Zentrum, liegt das Zeughausareal. Seit 2005 ist es stillgelegt. Noch wehrt Stacheldraht unbefugte BesucherInnen ab, doch bald sollen auch hier Wohnungen entstehen. Die denkmalgeschützten Gebäude auf dem Gelände hat die Stadt gekauft. Für sie läuft ein Nutzungswettbewerb. Das Bauland gehört der Armasuisse, die die Immobilien der Armee verwaltet, und soll in einem Investorenwettbewerb neue Käufer finden. «Das wäre ein Ort, wo die Stadt den sozialen Wohnungsbau fördern könnte – wenn sie wollte», sagt der Architekt Mario Rinderknecht. Sie hätte das Land kaufen und selber überbauen können.

Die Chefin des Departements Bau, SP-Stadträtin Pearl Pedergnana, verneint das. «Als wachsende Stadt sind wir ausgelastet mit dem Erweitern der öffentlichen Infrastruktur.» Mehrere Schulhäuser seien im Bau, die Kanalisation müsse erweitert werden. Da liege öffentlicher Wohnungsbau nicht drin.

«Städte sollen Land kaufen»

Die Stadt schreibt in der Wettbewerbsausschreibung: «Ziel ist die Erstellung von attraktiven Eigentums- oder Mietwohnungen im gehobenen Segment.» Einmal mehr. Das Areal sei eben sehr attraktiv und deshalb geeignet «für die mittlere und gehobene Kundschaft», sagt Pedergnana. «Nur eine Stadt mit genügend hohen Steuereinnahmen kann auch ein hochstehendes Angebot erbringen, sei dies im sozialen, kulturellen oder sportlichen Bereich.» Sie würde sich freuen, wenn auch Wohnbaugenossenschaften am Investorenwettbewerb teilnehmen würden.

Aus der Distanz betrachtet ist Winterthur längst ein Teil von Zürich. Aus der Distanz betrachtet ist es kein Wunder, dass im Umkreis einer Finanzmetropole kein Quadratmeter ungenutzt bleibt. Vor allem, wenn immer mehr Menschen hier wohnen und arbeiten wollen. Dass da die Mieten weitersteigen, scheint ein Naturgesetz.

Doch es ist keins, betont Jacqueline Badran, die streitbare Ökonomin, Biologin und Zürcher SP-Gemeinderätin. «Das Angebot hat mit der Nachfrage Schritt gehalten – schliesslich muss niemand unter der Brücke wohnen», sagt sie. Staat und Gemeinden könnten viel mehr gegen hohe Mieten tun, wenn der Wille da wäre: «Man könnte zum Beispiel die Grundstückgewinnsteuer auf achtzig Prozent erhöhen – dann gäbe es keine spekulativen Käufe mehr.»

Das Wichtigste für Badran ist aber öffentlicher Bodenbesitz. «Die Städte dürfen kein Land verkaufen – ausser an nicht profitorientierte Genossenschaften. Sie sollen im Gegenteil Land kaufen. Nur so kann man wirklich bestimmen, was darauf passiert.»

Ernst Wohlwend im Interview

«Herr Stadtpräsident, wollen Sie mich loshaben?»

WOZ: Herr Wohlwend, vor vier Jahren haben Sie zur Zeitschrift «Hochparterre» gesagt: «Es dauert lange, bis sich die Zusammensetzung der Einwohner verändert und die Steuerkraft entsprechend ansteigt. Wir arbeiten daran.» Kommt die Arbeit voran?

Ernst Wohlwend: Ja. Mehr mittlere Kader sind nach Winterthur gezogen. Leute, die gemerkt haben, wie hoch die Lebensqualität in Winterthur ist – oder die in Zürich nichts mehr finden. Die Steuerkraft ist gestiegen, von 2200 Franken pro Kopf auf fast 2600. Das liegt allerdings immer noch deutlich unter dem kantonalen Durchschnitt von 3800.

Ich bin auch eine Winterthurerin mit niedrigem Steuereinkommen. Wollen Sie mich loshaben?

Wir wollen niemanden loswerden. Was wir anstreben, ist eine gute Durchmischung.

Für mich wird es immer schwieriger, eine annehmbare Wohnung zu finden.

Zurzeit ist es für alle schwierig, denn der Leerwohnungsbestand ist allgemein sehr tief. Das Angebot an günstigen Wohnungen ist in Winterthur nachweislich höher als im Kantonsdurchschnitt. In den letzten Jahren sind in Wülflingen und in Hegi in den Bachmann-Überbauungen mehrere Hundert günstige Wohnungen entstanden.

Diese Wohnungen sind aber, wie die meisten anderen auch, von privater Seite gebaut worden. Die Stadt hatte keinen Einfluss auf die Mieten.

Ja, unsere Einflussmöglichkeit ist relativ gering. Wir können nur wünschen, dass eine gute Durchmischung entsteht. Aber der Stadtrat wird sich im Rahmen seiner Möglichkeiten dafür einsetzen, dass es noch Angebote gibt, die man mit einem durchschnittlichen Lohn bezahlen kann. Das haben wir so in die Legislaturziele für die nächsten vier Jahre aufgenommen. Bis Ende Jahr werden wir die bisherige Wohnbaupolitik überprüfen. Konkret sind zwei Vorhaben geplant, wo auch günstiger Wohnraum entstehen soll.

Auf städtischem Land?

Ja. Genaueres kann ich Ihnen aber noch nicht verraten.

Nachtrag vom 9. Dezember 2010

Teures Winterthur

Zentral und doch ruhig – so möchten viele gerne wohnen. Zum Beispiel auf dem Areal des ehemaligen Winterthurer Zeughauses. Es gehört teils der Stadt, teils der Armasuisse, die die Immobilien der Armee verwaltet. Mit einem Investorenwettbewerb suchte die Stadt einen Käufer für das 18 000 Quadratmeter grosse Gelände: Die Interessierten hatten ein Bauprojekt und eine Kaufofferte vorzulegen, der Mindestpreis lag bei 800 Franken pro Quadratmeter.

«Ich würde mich freuen, wenn auch Wohnbaugenossenschaften am Investorenwettbewerb teilnehmen würden», sagte SP-Stadträtin und Baudepartementschefin Pearl Pedergnana im September zur WOZ. Doch die hatten keine Chance: Etliche Interessierte boten so viel, dass der Quadratmeterpreis inzwischen bei 1679 Franken liegt. Die Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft hatte ein Projekt geplant, fiel aber aus dem Rennen. Andere, etwa die Heimstätten-Genossenschaft, traten bei diesen Bedingungen gar nicht erst an.

Nun hagelt es Kritik. «Das ist Spekulation in Reinkultur», sagt Martin Hofer vom Zürcher Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner zum «Landboten». Im Herbst versprach Stadtpräsident Ernst Wohlwend (SP), die Stadt werde sich mehr um günstigen Wohnraum kümmern. Leere Versprechen? Nein: Diese Woche meldete der Stadtrat, er stelle zwei Parzellen – insgesamt 24 000 Quadratmeter – für gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung. Ein guter Anfang, doch genügen wird das kaum.

Bettina Dyttrich

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