Nr. 38/2010 vom 23.09.2010

Eine Margerite wuchert im Schweizer Beton

Das Baudienstleistungsunternehmen Implenia hat in Winterthur die Sulzer Immobilien AG aufgekauft und riesige Grundstücksflächen erworben. Taktgeber ist der Markt.

Von Jan Jirát

Sie blüht praktisch in der ganzen Schweiz, wuchert fast schon. Nicht in Gärten und Wiesen – diese Margerite fühlt sich zwischen Beton und Stahlträgern und Fensterfronten wohl. Hinter der Sihlpost in Zürich zum Beispiel, wo bis 2020 eine «Neue Innenstadt» aus dem Boden gestampft wird. Die Margerite ist das Symbol des Baudienstleistungsunternehmens Implenia. Motto: «Wir entwickeln und bauen die Schweiz von morgen.»

Dieser Vision ist Implenia am letzten Augusttag dieses Jahres einen grossen Schritt näher gekommen. Mit dem Aufkauf der Sulzer Immobilien AG übernimmt das Unternehmen in Winterthur mit einem Schlag Grundstückflächen so gross wie 56 Fussballfelder. Implenia wird einer Schweizer Grossstadt in einem Ausmass den Stempel aufdrücken, wie das bisher noch nie geschehen ist.

Landesweit ist Implenia auf rund 4000 Baustellen vertreten. «Wir sind eine Baufirma, die sehr dezentral aufgestellt ist, mit über hundert Standorten», sagt Verwaltungsratspräsident Anton Affentranger. «Die kleinen Baustellen in den Tälern und Dörfern sind für unser Geschäft ebenso wichtig wie die auffälligen Grossbaustellen.» Die hohe Präsenz der Firma aus Dietlikon gründet in der Entstehungsgeschichte der Firma: Sie entstand im März 2006 aus der Fusion von Zschokke und Batigroup. Zschokke war damals besonders in der Romandie und in der Ostschweiz stark, Batigroup im Mittelland. Aus dem Stand wurde Implenia das grösste Baudienstleistungsunternehmen der Schweiz mit über 6000 MitarbeiterInnen.

Die jüngst veröffentlichten Halbjahreszahlen zeigen, dass das in absehbarer Zeit so bleiben wird. Der Umsatz fiel mit 1,06 Milliarden Schweizer Franken um zwei Prozent höher aus als im Vorjahr, der Reingewinn verdoppelte sich auf 12,5 Millionen Franken. Vor allem aber sind die Auftragsbücher von Implenia voll, der Auftragsbestand liegt bei mehr als 3,5 Milliarden Franken, davon rund ein Viertel im Wohnungsbau. Das eigentliche Baugeschäft macht rund die Hälfte des Umsatzes aus, die andere stammt aus dem immer wichtiger werdenden Entwicklungsbereich. «Entwickeln heisst, auf einem Stück Land ein Projekt zu entwerfen und zu konkretisieren. Mit den betreffenden Leuten, also der Bauherrschaft, den Behörden, den Architekten. Es geht um Planungs- und Ingenieuraufgaben. Entwickeln umfasst den Prozess von der Idee bis zur Baubewilligung eines Projektes. Danach beginnt der Bauprozess», führt der einstige UBS-Mann Affentranger aus.

Ein Joker mit Ablaufdatum

«Ein Jahrhundertfehler», klagt der Stadtforscher Richard Wolff, wenn man ihn auf den Implenia-Deal in Winterthur anspricht. Für einen Kaufpreis von 82,1 Millionen Franken hat die Baudienstleistungsfirma in der Winterthurer Stadtmitte sowie in Oberwinterthur eine Grundstückfläche von 400 000 Quadratmetern übernommen. Mehr als die Hälfte dieser Fläche, 230 000 Quadratmeter oder 32 Fussballfelder, kann Implenia selbst entwickeln. Etwas mehr als ein Viertel der Entwicklungsgrundstücke befindet sich auf dem Sulzer-Areal Stadtmitte, der Grossteil liegt im Oberwinterthurer Entwicklungsgebiet Neuhegi/Grüze. «Ich kann nicht verstehen, weshalb die Stadt Winterthur die Möglichkeit nicht genutzt hat, diese Grundstücke selbst zu kaufen und damit massgebend Einfluss auf die künftige Stadtentwicklung zu nehmen», sagt Wolff, «so sind sie einer Firma ausgeliefert, die vor allem eines im Sinn hat: hohe Renditen.»

Bei der Stadt lässt man diese Vorwürfe nicht gelten. Der umtriebige Stadtpräsident Ernst Wohlwend (SP) und Stadtentwickler Mark Würth wiederholen mantraartig, dass es schlicht «nicht möglich war, die Grundstücke zu kaufen». Wohlwend: «Wir sind eine arme Stadt, die tief im Finanzausgleich steckt. Wie sollen wir eine solche Transaktion stemmen? Zudem ist es nicht die Kernaufgabe einer Stadtregierung, über den Eigenbedarf hinaus Grundstücke zu entwickeln und zu vermarkten.» Er versichert, dass sie die Grundstückflächen sehr gerne gekauft hätten, wenn das möglich gewesen wäre, «denn natürlich hat der Grundbesitzer den grössten Einfluss auf die Entwicklung». Der Stadtentwickler Würth erwartet keinen radikalen Wechsel, auch weil Implenia das Entwicklungsteam der Sulzer Immobilien AG übernommen hat. «Ausserdem ist es nicht so, dass die Firma auf ihren Grundstücken machen darf, was sie will. Es gibt einen Zonenplan – aus einer Industriezone wird nicht einfach eine Zentrumszone. Zudem halten wir mit der Planungszone in Oberwinterthur einen Joker in der Hand.» Es ist ein Joker mit Ablaufdatum: Die Stadt kann in den nächsten drei Jahren entscheiden, welche Projekte auf dem entsprechenden Gebiet bewilligt werden und welche nicht. Danach hat Implenia freie Hand.

Laxey und Letzigrund – diese beiden Namen prägen das öffentliche Bild von Implenia. Der britische Hedgefonds Laxey setzte 2007 – so sah es Implenia – zu einer unfreundlichen Übernahme an und besass im November des vergangenen Jahres über fünfzig Prozent des Aktienpaketes. Doch der Verwaltungsrat verweigerte Laxey den Eintrag ins Aktienregister und damit das Stimmrecht. Nach monatelangem Rechtsstreit verkaufte der Hedgefonds sein Aktienpaket schliesslich an verschiedene Investoren und Firmen, vorwiegend schweizerische.

Das Zürcher Leichtathletik- und Fussballstadion Letzigrund sollte zum Prestigeobjekt von Implenia werden, doch ein Anfang dieses Jahres entdeckter Riss im Stadiondach liess es nicht nur für Fussballfans zur Lachnummer werden: Das Stadion war kurzzeitig geschlossen, 31 Stützpfeiler wurden angebracht und beeinträchtigten die Sicht nachhaltig. Die Folge ist ein bis heute andauernder Rechtsstreit mit der Stadt Zürich, der Bauherrin des Stadions.

Das Geld liegt in der Entwicklung

Nun also Winterthur. Kein Rechtsstreit, sondern Bauen und Entwickeln. Für die erworbenen Grundstücke liege kein fixfertiges und konkretes Projekt in der Schublade, sagt Affentranger, «aber das Kapitel, das wir in Winterthur aufgeschlagen haben, ist ja auch ein langfristiges, das wir in Etappen, in enger Zusammenarbeit mit den Stadtbehörden und nach den Grundsätzen nachhaltiger Stadtentwicklung umsetzen. Ich rechne mit einem Zeitrahmen von sieben bis zwölf Jahren.»

Auch ohne konkretes Projekt ist die Strategie von Implenia in Winterthur klar. Bei reinen Bauaufträgen sind die Margen so gedrückt, dass der Gewinn in einem Bereich von eineinhalb bis zwei Prozent liegt. Wer hingegen auf eigenem Grundstück ein Projekt planen und realisieren kann, darf mit einer Gewinnmarge von 10 bis 25 Prozent rechnen. Grosse und finanzkräftige Baudienstleistungsunternehmen wie Implenia, Allreal, Halter, Anliker oder Losinger suchen langfristigere und gewinnbringendere Tätigkeiten. Sie erweitern die Wertschöpfungskette am Anfang bei der Projektentwicklung, bei der Gewinne aus der Erschliessung und Landaufwertung anfallen. Und danach? «Stehen die Immobilien, sind die institutionellen Anleger, die Pensionskassen und Immobilienfonds, am Zuge», sagt Affentranger.

«Das Verhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten muss ausgewogen bleiben», wünscht sich Wohlwend. Ob er bei Implenia Gehör für sein Anliegen findet? Kaum. Nicht der Stapi, sondern die Marktnachfrage ist das entscheidende Kriterium: «Solange der Wirtschaftsraum Zürich, zu dem auch Winterthur zählt, weiter an Bedeutung gewinnt und derart viel hochqualifiziertes und finanzstarkes Personal zuwandert, erhöht das den Druck auf dem Immobilienmarkt. Wenn eine Firma teure Eigentumswohnungen entwickelt, kann sie mehr für das Land bezahlen», sagt Andreas Wirz, der in Zürich ein Architekturbüro besitzt und sich für den gemeinnützigen Wohnungsbau engagiert.

Affentranger bestätigt diesen Nachfragedruck, der besonders stark aufseiten der institutionellen Anleger zu spüren ist: «Es ist schlicht zu viel Geld vorhanden, und gleichzeitig gibt es zu wenige Kaufobjekte.» Er verweist auf Genf, wo Implenia ein Werkhofareal aufgelöst hat, um daraus Wohnungen und Büros zu entwickeln. Sobald die Baubewilligung vorhanden gewesen sei, seien sie mit Angeboten förmlich überrannt worden, noch bevor überhaupt ein Prospekt bestand. «Im Moment herrscht sowohl ein grosser Anlagennotstand als auch eine grosse Nachfrage nach Wohnraum.» Und das nicht nur rund um Zürich und Genf, sondern auch in Lausanne, Luzern oder Basel.

In einer Schweiz, die sich weiter zu einer Finanz- und Dienstleistungsgesellschaft entwickelt, wird die Margerite weiterwuchern: «In Zukunft geht es ums Verdichten von Wohnbereichen, um die Verbindung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit. Die Befürchtung, dass alles verbaut wird und immer neue Agglomerationen entstehen, teile ich nicht», sagt Affentranger. «Wir haben aber wohl keine andere Wahl, als Umzonungen und Umnutzungen von Bauten oder Arealen vorzunehmen.» Für die BewohnerInnen von Winterthur wie auch von anderen Städten, die unter dem Druck des aufgeheizten Immobilienmarktes stehen, sieht es je nach Einkommen und Vermögen weniger gut aus (vgl. Text «Die billigen Jahre sind vorbei»). Der Raum in attraktiven, urbanen Zentrumsgebieten wird teurer und teurer.

So gesehen ist Winterthur auch das Sinnbild für eine verpasste Chance.

Ernst Wohlwend im Interview

WOZ: Herr Wohlwend, vor vier Jahren haben Sie zur Zeitschrift «Hochparterre» gesagt: «Es dauert lange, bis sich die Zusammensetzung der Einwohner verändert und die Steuerkraft entsprechend ansteigt. Wir arbeiten daran.» Kommt die Arbeit voran?

Ernst Wohlwend:Ja. Mehr mittlere Kader sind nach Winterthur gezogen. Leute, die gemerkt haben, wie hoch die Lebensqualität in Winterthur ist – oder die in Zürich nichts mehr finden. Die Steuerkraft ist gestiegen, von 2200 Franken pro Kopf auf fast 2600. Das liegt allerdings immer noch deutlich unter dem kantonalen Durchschnitt von 3800.

Ich bin auch eine Winterthurerin mit niedrigem Steuereinkommen. Wollen Sie mich loshaben?
Wir wollen niemanden loswerden. Was wir anstreben, ist eine gute Durchmischung.

Für mich wird es immer schwieriger, eine annehmbare Wohnung zu finden.
Zurzeit ist es für alle schwierig, denn der Leerwohnungsbestand ist allgemein sehr tief. Das Angebot an günstigen Wohnungen ist in Winterthur nachweislich höher als im Kantonsdurchschnitt. In den letzten Jahren sind in Wülflingen und in Hegi in den Bachmann-Überbauungen mehrere Hundert günstige Wohnungen entstanden.

Diese Wohnungen sind aber, wie die meisten anderen auch, von privater Seite gebaut worden. Die Stadt hatte keinen Einfluss auf die Mieten.
Ja, unsere Einflussmöglichkeit ist relativ gering. Wir können nur wünschen, dass eine gute Durchmischung entsteht. Aber der Stadtrat wird sich im Rahmen seiner Möglichkeiten dafür einsetzen, dass es noch Angebote gibt, die man mit einem durchschnittlichen Lohn bezahlen kann. Das haben wir so in die Legislaturziele für die nächsten vier Jahre aufgenommen. Bis Ende Jahr werden wir die bisherige Wohnbaupolitik überprüfen. Konkret sind zwei Vorhaben geplant, wo auch günstiger Wohnraum
entstehen soll.

Auf städtischem Land?
Ja. Genaueres kann ich Ihnen aber noch nicht verraten.

Interview: Bettina Dyttrich

Wenn Ihnen der unabhängige und kritische Journalismus der WOZ etwas wert ist, können Sie uns gerne spontan finanziell unterstützen:

Unterstützen Sie die WOZ als Ganzes mit einer Flattr-Spende.

Spenden mit Flattr

Drücken Sie ihr Interesse am Text Eine Margerite wuchert im Schweizer Beton aus und tätigen Sie eine spezifische Flattr-Spende.

Spenden mit Flattr