Nr. 16/2012 vom 19.04.2012

Jetzt wird um die Betten gefeilscht

Bei einer konsequenten Umsetzung von Franz Webers Initiative dürfen die meisten Tourismusgemeinden keine Zweitwohnungen mehr bewilligen. Die GegnerInnen fordern, sie solle «pragmatisch umgesetzt» werden. Was soll das bedeuten?

 Von Hanspeter Guggenbühl

Kalte Betten im Schnee: Durch die Zweitwohnungsinitiative soll ihre Zahl reduziert werden. Foto: Ursula Häne

«Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.» Dieser Satz steht seit 11. März dieses Jahres in der Bundesverfassung, nachdem die Abstimmenden Franz Webers Initiative gegen den «uferlosen Bau von Zweitwohnungen» angenommen haben.

Was dieser Satz bedeutet, war der Landesregierung sonnenklar – zumindest bis zum 10.  März. Denn im offiziellen Abstimmungsbüchlein schrieb der Bundesrat: «Die Beschränkung der Zweitwohnungen auf einen fixen Anteil von 20 Prozent aller Wohnungen würde in zahlreichen Gemeinden zu einem abrupten Baustopp führen.»

Warum das so ist, hatte der Bundesrat schon in seiner Botschaft ans Parlament vom 29. Oktober 2008 mit folgenden Daten präzisiert: «In knapp einem Viertel aller Gemeinden liegt der Anteil der zeitweise bewohnten Wohnungen bei über zwanzig Prozent, in zahlreichen Tourismusgemeinden sogar weit über fünfzig Prozent.» Im Alpenraum allein bewirkt die Initiative auf drei Vierteln der Fläche ein Verbot von weiteren Zweitwohnungen. Das illustriert eine in der Botschaft abgebildete Schweizer Karte.

Zweitwohnung – plötzlich unbekannt

Doch nach der überraschenden Annahme der Initiative krebste die zuständige Bundesrätin zurück: «Es ist nirgends definiert», so diktierte Doris Leuthard am Abstimmungssonntag in zahlreiche Mikrofone, «was überhaupt eine Zweitwohnung ist.»

Das ist Unsinn. Denn das Bundesamt für Statistik, das revidierte Raumplanungsgesetz und eben auch der Bundesrat haben Zweitwohnungen seit Jahren klar definiert als «nur zeitweise bewohnte Wohnungen»; dies in Abgrenzung zu Erstwohnungen, die von am Ort ansässigen Personen bewohnt werden. Weder die Regierung noch der neue Verfassungstext mach(t)en einen Unterschied, ob die EigentümerInnen ihre Zweitwohnung während 20 oder 120 Tagen bewohnen, ob als Ferienwohnung oder als Absteige und ob sie diese Wohnung zeitweise weitervermieten oder bewirtschaften lassen.

Doch so konsequent, wie es der Initiativ- und Verfassungstext vorschreibt, wollen die ProfiteurInnen von Zweitwohnungen ihn nicht vollziehen: Nach der Abstimmung plädierten Baulöwinnen, Immobilienhaie sowie Regierungen der Bergkantone für eine «pragmatische Umsetzung» und forderten Ausnahmen, sei es für «strukturschwache Gebiete», sei es für «bewirtschaftete Zweitwohnungen» mit sogenannt «warmen Betten». Bundesrätin Leuthard setzte eine sechzehnköpfige Arbeitsgruppe ein. Diese soll zwei Fragen möglichst schnell klären, nämlich: 1. Ab wann gilt ein Bewilligungs- oder Bauverbot für neue Zweitwohnungen? 2. Wann ist eine Zweitwohnung eine Zweitwohnung?

Die erste Streitfrage ergibt sich aus der – tatsächlich kniffligen – «Übergangsbestimmung» im Initiativ- respektive Verfassungstext. Demnach sind Baubewilligungen für Zweitwohnungen ab 1. Januar 2013 «nichtig». Leute aus Bauwirtschaft, Immobilienhandel, Kantonsregierungen sowie einige JuristInnen (nicht aber Leuthard) ziehen daraus den Umkehrschluss, Bewilligungen, die bis Ende 2012 erteilt werden, seien noch gültig. Das könnte kurz vor Torschluss einen Boom an Bewilligungen für neue Zweitwohnungen auslösen. Beispiel: Das Hotel Waldhaus Flims reichte letzte Woche ein Gesuch für den Bau von weiteren Zweitwohnungen ein (vgl. «Wie Zweitwohnungen Hotels finanzieren – und kannibalisieren» im Anschluss an diesen Text). Zweitens geht es um die (Neu-)Definition des Begriffs «Zweitwohnung» – also um die Aufweichung des Verfassungstexts.

Eine Gruppe von bürgerlichen ParlamentarierInnen, die vom Bündner SVP-Nationalrat Heinz Brand angeführt wird, beantwortete beide Streitfragen, schon bevor die Arbeitsgruppe zum ersten Mal getagt hat. In einer Motion vom 21. März verlangte sie vom Bundesrat eine «sofortige Klärung der Rechtsunsicherheit» und stellte folgende Forderungen:

  • Bis Ende 2012 dürfen alle Gemeinden Baugesuche für Zweitwohnungen gemäss heutigem Recht noch bewilligen.
  • «Ab 1.1.2013 bis zum Inkrafttreten des Umsetzungsrechts» dürfen alle Kantone und Gemeinden «bewirtschaftete Zweitwohnungen» weiterhin bewilligen.
  • Nicht unter die neue Verfassungsbestimmung sollen bestehende Erstwohnungen fallen, die in Zweitwohnungen umgewandelt werden.

Für die genannten Ausnahmen dürften sich die MotionärInnen aus SVP, FDP, BDP und CVP auch bei der gesetzlichen Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative starkmachen. Damit aber wird der strenge Verfassungstext weitgehend ausgehöhlt. Das gilt insbesondere für die Bewilligung von «bewirtschafteten Zweitwohnungen».

Eine Bewirtschaftung, also die Vermietung von Zweitwohnungen, allenfalls ergänzt mit einem Angebot an Hoteldiensten, ist touristisch erwünscht. Auf diese Weise liessen sich die landverschlingenden Ferienappartements sowie die übrige Infrastruktur effizienter nutzen. Doch dazu braucht es keine einzige neue Zweitwohnung. Denn schon heute gibt es in Fremdenverkehrsgemeinden fünf- bis zehnmal mehr Betten in Ferienwohnungen als in Hotels.

Es droht ein Laisser-faire

Für viele neue Appartements gewährte der Staat in den 1980er Jahren sogar Ausnahmebewilligungen von der Lex Furgler (später Lex Koller); dies unter der Bedingung, dass die an AusländerInnen verkauften Appartements «hotelmässig bewirtschaftet» werden. In der Praxis aber wurde diese Bestimmung mehrheitlich umgangen, sei es, weil EigentümerInnen sich weigerten, ihre Appartements vermieten zu lassen, oder weil sich die «Bewirtschaftung» in einem blossen Angebot zum wöchentlichen Wechseln der Bettwäsche erschöpfte.

«Das Verhältnis zwischen kommerziellen und kalten Betten stimmt in der Schweiz nicht mehr», sagte Reto Gurtner, König der Weissen Arena in Laax, dem Onlinemagazin «persönlich.com», und er verriet auch, warum das so ist: «Ein Schweizer, der für eine Wohnung bis zu einer Million Franken bezahlen kann, ist nicht darauf angewiesen, diese Wohnung zu vermieten. Er will es nicht und muss es auch nicht.» Sinngemäss das Gleiche sagten mehrere von der WOZ befragte Tourismusfachleute.

Christian Laesser, Professor für Tourismus an der Universität St. Gallen und Gegner der Initiative, lässt sich ob solcher Erfahrungen nicht beirren. Nach verlorener Abstimmung plädiert er ebenfalls dafür, Zweitwohnungen «aufgrund der Nutzung» zu definieren. So sollten Zweitwohnungen weiterhin bewilligt werden, wenn sie eine bestimmte Zahl von Vermietungstagen erreichen. Auf die Frage, wie viele Vermietungstage denn vorgeschrieben werden sollen, antwortete Laesser der «Südostschweiz»: «Das müsste man den Gemeinden oder Kantonen überlassen.»

Der Zweitwohnungsinitiative droht damit ein ähnliches Schicksal wie dem revidierten Gewässerschutzgesetz von 1992. Dieses verlangt unter anderem die Sanierung von Kraftwerken, die zu wenig Restwasser in Bäche und Flüsse leiten. Der Vollzug obliegt ebenfalls den Kantonen und Gemeinden. Das Resultat enthüllte kürzlich die Onlinezeitung «infosperber.ch»: Zwanzig Jahre nachdem das Gesetz in Kraft trat, sind 63 Prozent der sanierungspflichtigen Anlagen und Gewässer in der Schweiz noch nicht saniert. Im Wallis allein liegt die Vollzugsquote unter 10 Prozent. So funktioniert eine «pragmatische Umsetzung».

Waldhaus Flims

Wie Zweitwohnungen Hotels finanzieren – und kannibalisieren

Das Luxushotel Waldhaus Flims, das 2006 als Sessionshotel des nationalen Parlaments ins Rampenlicht rückte, thront über dem gleichnamigen Bündner Ferienort. Es war einst umgeben von einer locker bewaldeten und weitgehend intakten Parklandschaft. Ab 1980 baute und verkaufte das Unternehmen auf seinem Areal die ersten Appartementhäuser mit siebzig Zweitwohnungen. Damit finanzierte es Abschreibungen und Erneuerungen, darunter eine Wellnessanlage. «Es stimmt, wir haben vom Immobilienverkauf gezehrt», sagte der damalige Hoteldirektor Christoph Schlosser, als ich im Jahr 2004 über das Hotelsterben in Flims recherchierte. Doch in Zukunft müsse dass Hotel auf eigenen betriebswirtschaftlichen Beinen stehen, fügte Schlosser an, denn: «Allzu viele Immobilien haben wir nicht mehr.»

Einige gab es noch: Von 2007 bis Ende 2012 baut(e) die Flims-Waldhaus AG mit der Promenada Flem und den Luxusresidenzen Mountain-Suites weitere achtzig Zweitwohnungen. Die meisten sind bereits verkauft; die teuersten Fünfzimmerappartements zum Preis von mehr als zwei Millionen Franken. Der Verkauf aller 150 Zweitwohnungen dürfte dem Hotelbetrieb einen Nettoerlös von dreissig bis fünfzig Millionen Franken gebracht haben.

Damit stellt sich die Frage: Wie wirkt sich die Weber-Initiative auf das (zum «Resort» umgetaufte) Hotel aus? Der neue Direktor Urs Grimm antwortet schriftlich: «Das Resort kann und muss in Zukunft ohne die Entwicklung von Zweitwohnungen existieren. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen die geplanten Investitionen zur Erneuerung des Grand Hotels noch getätigt werden, und dafür braucht es zwingend Mittel aus der Immobilienentwicklung. Die Übergangsfrist für die Bewilligung von Zweitwohnungen nach altem Recht bis Ende Jahr ist deshalb absolut entscheidend.» Auf Nachfrage konkretisiert Grimm: Die Flims-Waldhaus AG hat letzte Woche ein Gesuch für eine weitere Überbauung mit Zweitwohnungen eingereicht und hofft nun, dass die Gemeinde bis zum Bewilligungsstopp am 31. Dezember grünes Licht dafür gibt. Tut sie das? Und gibt es in Flims weitere neue Projekte? «Zum Thema ‹Zweitwohnungen› geben wir zurzeit keine Antwort», sagt Gemeindepräsident Thomas Ragettli.

Während der Immobilienhandel floriert, versiegt der Fremdenverkehr: Von 2008 bis 2011 schrumpfte die Zahl der Hotellogiernächte im Hotel Waldhaus Flims um 30 Prozent. Die Belegung der 300 Betten lag 2011 noch bei 32 Prozent. Die Zweitwohnungen haben den Hotelbetrieb nicht nur finanziert, sondern auch kannibalisiert. Frühere Stammkunden hausen heute während weniger Ferientage in einer unbewirtschafteten und meist leeren Zweitwohnung. Im Waldhaus-Park, wo einst viele Feriengäste flanierten, dominieren heute Appartementhäuser mit geschlossenen Läden. Das Flimser Fünfsternhaus ist ein Beispiel unter vielen. Das bestätigen die St. Galler Tourismusprofessoren Thomas Bieger und Christian Laesser: «Warme Betten müssen immer durch den Bau und Verkauf von Zweitwohnungen subventioniert werden», schrieben sie in der NZZ vom 13. März. Damit verteidigen sie das landverzehrende Geschäftsmodell namens «Resort», das Esther Banz in WOZ Nr. 10/12 beschrieben hat.

Hanspeter Guggenbühl

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