Schwamendingen: Kein Platz in der Gartenstadt

Der Moment, als Berin Hrnjadovic die Kündigung seiner Wohnung in den Händen hielt, fühlte sich an, als wäre er kurz vor einem Herzinfarkt: ein starker Schmerz in der Brust. «Ich lag zwei Wochen lang nur im Bett und habe ferngesehen», erzählt Hrnjadovic. Dann habe er seinen Psychiater angerufen; er solle ihn bei der Kesb für eine Vormundschaft anmelden. «Ich fühlte mich nicht in der Lage, eine Wohnung zu suchen.» Die Kesb lehnte den Antrag ab, er sei doch selbstständig und könne seine Rechnungen bezahlen.

Hrnjadovic sitzt auf einem Bett, das in der Mitte eines kleinen Zimmers steht. Am Bettpfosten neben ihm hängt ein Lärmschutzkopfhörer. «Das hier ist Schwamendingen, das erste Flugzeug startet um 6.03 Uhr.» Um ihn herum stehen Regale, darauf in Kisten sortierte Bauteile von Computern, ein paar Modellflieger, Musikinstrumente, eine Sammlung E-Zigaretten. Seit zwanzig Jahren lebt er in dieser Zweizimmerwohnung, auf 43 Quadratmetern, gut 1100 Franken Miete bezahlt er dafür. Bis zum 30. September muss er die Wohnung verlassen, danach wird das Haus abgerissen.

Das dreistöckige Haus mit der ockergelben Fassade steht mitten in Hirzenbach, am östlichen Rand von Zürich Schwamendingen. Es ist Teil einer 1953 erbauten Siedlung – mit ihren zehn Wohnhäusern ein typisches Beispiel für die hier in der Nachkriegszeit grossräumig angelegten Arbeiter:innenviertel. Heute ist Hirzenbach das einkommensschwächste Quartier der Stadt; die Sozialhilfequote ist fast doppelt so hoch wie im städtischen Schnitt.

Abschiedsrituale in der Schule

Aber das Quartier ist auch auffallend grün, wenig dicht bebaut, mit grosszügigen Freiräumen zwischen den regelmässig gruppierten Wohnhäusern. Auch die Namen der Strassen – Altwiesenstrasse oder Grosswiesenstrasse – erinnern noch an die historische Prägung: 1948 plante Stadtbaumeister Albert Heinrich Steiner den Stadtteil nach dem in England in der Zeit der Industrialisierung entworfenen Prinzip der Gartenstadt. Deren Struktur ist heute noch gut zu erkennen: der zentrale Schwamendingerplatz mit Läden und Restaurants, konzentrisch angeordnete Wohnquartiere mit grosszügigen Grünflächen, Lärmquellen wie Industrie am Rand. Viele Häuser aus den vierziger und fünfziger Jahren, die heute als wertlos erachtet werden; Bewohner:innen, die kaum eine Lobby haben, aber auch eine attraktive Umgebung und gute Anbindung – viel Potenzial also für sogenannte Aufwertung. Mit anderen Worten: Häuser abreissen, teurere Wohnungen bauen, Rendite steigern.

Ein Grossteil von Schwamendingen wird in den kommenden Jahren komplett neu gebaut. An vielen Ecken ragen Bauprofile in die Höhe. Hundert Meter westlich des Hauses, in dem Berin Hrnjadovic lebt, will die Axa-Versicherung ab Anfang 2025 eine Siedlung abreissen und neu bauen. Hundert Meter südlich wird ebenfalls eine Siedlung abgerissen; hier baut die Swiss Life zusammen mit einer Pensionskasse, einer städtischen Stiftung und einer Genossenschaft. Etwas weiter nördlich an der Winterthurerstrasse ersetzt die BVK, die Pensionskasse des Kantons, eine ganze Siedlung. Der Abriss lohnt sich: Neumieten sind in Schwamendingen heute fast doppelt so hoch wie Bestandsmieten, also die Preise von bereits vermieteten Wohnungen, wie eine Berechnung des Onlinemagazins «Tsüri» zeigt.

Auf der gegenüberliegenden Seite der Quartierstrasse fällt eine neongelbe Fassade auf: das Primarschulhaus Luchswiesen. Hier arbeitet Elke Gerber als Schulsozialarbeiterin. Wer sich mit ihr unterhält, bekommt einen Eindruck davon, was der Umbau des Quartiers für die Bevölkerung bedeutet. Dass immer wieder Schüler:innen das Luchswiesen verlassen, weil ihre Familien aus dem Quartier wegziehen müssen, sei in den letzten zwei Jahren «fast schon normal geworden», sagt Gerber. «In den Klassen wird jeweils ein Abschiedsritual gefeiert, was die anderen Kinder darauf vorbereitet, dass es bald auch sie treffen könnte.»

Auf Ende September hätten viele Eltern benachbarter Wohnsiedlungen die Kündigung erhalten. «Der Wegzug geschah bisher tröpfchenweise. Wenn zum Beispiel irgendwo eine städtische Siedlung bezugsbereit wird, ziehen gleichzeitig ein paar Familien weg.» Grosse Lücken in den Klassen gebe es nicht, es würden auch ständig Familien zuziehen – in Neubauten, manchmal auch in befristet vermietete Wohnungen, bevor die Häuser abgerissen werden. «Es gibt Familien, die von einer Wohnung zur nächsten ziehen. Deren Kinder sind manchmal bloss für wenige Monate in derselben Schule. Ich befürchte, dass sich diese Familien in vielerlei Hinsicht in einer prekären Situation befinden.»

Hrnjadovics Wohnhaus gehört der Zurich Invest AG, einer Tochtergesellschaft des Zurich-Versicherungskonzerns. Die Firma wird ab Oktober auf dem Grundstück an der Grosswiesen- und der Glattwiesenstrasse eine neue Siedlung bauen. Wenn man sich bei Investoren nach den zukünftigen Wohnungen erkundigt, kommt meist mehr oder weniger die gleiche Antwort zurück, so auch hier: Die Häuser stünden am Ende ihres «Lebenszyklus», man werde keine Luxuswohnungen bauen (die Höhe der Mieten wird verschwiegen), der Neubau sei ökologisch sinnvoll, man werde verdichten und so einen Beitrag zur Linderung der Wohnungsnot leisten (vgl. «Verdichtung klingt erst einmal immer gut»).

Berin Hrnjadovic ist wütend darüber, wie die Verwaltung mit ihm umgeht. Seit ein paar Jahren ist dafür die Firma Apleona verantwortlich. Sie schickte Hrnjadovic bereits vor zwei Jahren eine Kündigung. Weil er schon länger bei gleicher Miete in der Wohnung lebt, hätten sie von Zwischenmieter:innen bis zum Abriss noch eine höhere Miete verlangen können. Eine andere Wohnung in der Siedlung wird gar noch für die letzten zwei Monate vermietet. Doch Hrnjadovic wehrte sich; nun darf er bis September bleiben.

Seit einem Jahr ist er auf Wohnungssuche. Derzeit hat er noch eine Bewerbung für eine Wohnung offen, im fünften Stock eines Hochhauses im Quartier. «Es wäre perfekt, aber einen IV-Rentner nimmt man nicht gern.» Der 43-Jährige erzählt von der Flucht seiner Familie vor dem Krieg in Bosnien in den neunziger Jahren, vom Tod seiner Mutter, von der schwierigen Beziehung zu seinem Vater, seiner Schizophreniediagnose. Er seufzt und senkt den Blick. Wenn er nichts findet, will er sich bei einem Wohnheim der Heilsarmee melden, «der letzte Schritt, bevor man obdachlos wird». Eher will er für eine Weile dort unterkommen und weitersuchen, als in einen anderen Stadtteil zu ziehen. «Ich lebe seit dreissig Jahren in Hirzenbach, das ist meine Heimat.»

Mitte März hing in den Hauseingängen der Siedlung eine Mitteilung der Apleona an die Mieter:innen – eine Drohung. «Wie die Zeit vergeht …» beginnt der Brief; darunter werden drei bekannte Wohnungsportale empfohlen. Dann die Ermahnung, bis Ende September zu gehen: «Sollten die Arbeiten aufgrund Ihres Verbleibs in der Wohnung nicht möglich sein, ist mit enormen Mehrkosten für Sie zu rechnen.»

Die Drohung könnte eine Reaktion auf aktivistische Umtriebe sein. Seit einigen Monaten sind die Aktivist:innen des Mietenplenums, die sich in städtischen Wohnkämpfen engagieren, mit den Mieter:innen aus der ockergelben Siedlung in Kontakt. Bei Treffen im Quartier entstand auch ein Hilferuf in Briefform, der etwa an die Stadtverwaltung, Politiker:innen und Genossenschaften (und an die Apleona) ging. Beigelegt war eine Liste mit den Wohnbedürfnissen zahlreicher Mietparteien und deren Berufen, von denen viele zur städtischen Grundversorgung gehören: Reinigung, Gastronomie, Verkauf, Pflege. Viele arbeiten Nachtschichten.

«Es könnte richtig schön sein»

Beim Treffen in einem Gebäude der reformierten Kirche Hirzenbach ist noch Winter. Im Raum sind rund vierzig Leute zusammengekommen, fast alle sind Mieter:innen derselben Siedlung an der Grosswiesenstrasse; mit der Zeit sagen sie in der Vorstellungsrunde nur noch die Hausnummer: «Regi, Nummer 34, freut mich!» Es geht um organisatorische Details, eine Demo auf dem Schwamendingerplatz; jemand will Kinderzeichnungen auf Flyer drucken. In einer Pause kommt ein Mieter der Siedlung im grauen Trenchcoat auf die beiden Journalist:innen zu, die an der Seite sitzen. «Wisst ihr vielleicht, ob irgendjemand in dieser Stadt einen Plan hat, was aus unserem Quartier werden soll?»

Der Mann heisst Kristian Blume. Es ist Frühling geworden, als er zu einer kleinen Führung durchs Quartier empfängt. «Wie man hier sieht, könnte das mit etwas Pflege eine richtig schöne Siedlung sein.» Aber in den letzten Jahren habe die Verwaltung die Häuser und Höfe verwahrlosen lassen. In der Nähe von Blumes Wohnhaus steht ein Nadelbaum. Der Falke, der sich kürzlich dort niedergelassen hat, habe sich zuerst mit den Krähen gestritten, jetzt sei Waffenstillstand, erzählt Blume. «Ich sitze viel auf meinem Balkon und beobachte.»

Bis vor fünf Jahren arbeitete er als Strategieberater für Unternehmen wie IBM, koordinierte grosse IT-Projekte, «im blauen Anzug, richtig wichtig». Dann kam das Burn-out. «Da gerät man nicht nur in eine Depression, es fällt auch alles andere im Leben zusammen.» Blume verlor seinen Job, seine Wohnung, erlebte eine Scheidung. «Wenn man plötzlich am anderen Ende landet, wird jede ausserordentliche Rechnung zum Problem.» Derzeit lebt er von der Sozialhilfe. Aber er hofft weiter auf eine Zusage der IV. Dann würden auch wieder ein paar Wohnungen mehr infrage kommen.

Aus einem der Fenster ruft ein Mieter herüber, er habe sich auf eine städtische Wohnung beworben, dabei sei ein technisches Problem aufgetreten. Blume verspricht, später vorbeizukommen. Auch bei der Nachbarschaftshilfe, wo Blume Handy- oder Computerprobleme für ältere Menschen löst, werde immer häufiger nach Hilfe bei der Wohnungssuche gefragt. «Inoffiziell helfen wir da und dort, aber Wohnungen vermitteln können wir nicht – ich bin ja selber noch auf der Suche.»

Abgesehen von der kapitalistischen Dynamik, die den Immobilienmarkt anheizt, gibt es weiter westlich in Schwamendingen auch einen lokalen Treiber der Aufwertung: einen knapp einen Kilometer langen Deckel über der Autobahn zwischen dem Schöneichtunnel und dem Autobahnkreuz Zürich Ost. Die sogenannte Einhausung ist gebaut, nun wird darauf der neue Überlandpark angelegt. Dass plötzlich Lärm und Abgase von 120 000 Autos pro Tag wegfallen, wertet die angrenzenden Quartiere Saatlen und Schwamendingen-Mitte auf.

Rund um die Einhausung sind diverse Bauprojekte geplant. Ein Grossteil der angrenzenden Grundstücke gehört Genossenschaften, deren Anteil am Schwamendinger Wohnungsmarkt im Vergleich zur ganzen Stadt deutlich höher ist. Vor allem darum kommt die Stadtentwicklung in einem Bericht, der sich spezifisch mit der Gefahr der Verdrängung beschäftigt, zum Schluss, dass «die mehrheitlich vulnerable Anwohnerschaft» der Einhausung «nur sehr geringen Verdrängungsrisiken ausgesetzt» sei. Also alles kein Problem?

Stadt verdient an Aufwertung

David Kaufmann ist Stadtforscher an der ETH und Mitautor einer Studie über Verdrängung auf dem Wohnungsmarkt im Kanton Zürich. Zum Bericht der Stadtentwicklung sagt er: «Er ist handwerklich gut gemacht, aber einige Kennzahlen sind auch so ausgewählt, dass sie ins Bild passen.» Am Bericht kritisiert er drei Punkte. Erstens sei das untersuchte Gebiet zu klein bemessen; die Auswirkungen der Einhausung würden in ganz Schwamendingen spürbar: Der neue Park mache den ganzen Stadtteil attraktiver, und die Bodenpreise würden wahrscheinlich steigen. Zweitens werde nicht thematisiert, dass die Genossenschaften die von kommerziellen Eigentümern verdrängten Personen wohl nicht absorbieren könnten, weil es dort selten freie Wohnungen gebe.

Und drittens würden nur selektive Kennzahlen zur Verdrängung besprochen. Nicht thematisiert werde, dass die Verdrängung überproportional vulnerable Personen betreffe und wie gross die Einkommensunterschiede zwischen den früheren und den neuen Mieter:innen seien. Kaufmanns Studie kommt zum Schluss, dass Mieter:innen nach einer Renovation im Schnitt ein monatlich um 3600 Franken höheres Einkommen haben als davor. Bei Abriss und Neubau sind es rund 3000 Franken.

Die Stadt verharmlose die Tatsache, dass gerade ein beträchtlicher Teil der ärmeren Bevölkerung von Schwamendingen in andere Quartiere oder ganz aus Zürich verdrängt werde, sagt Walter Angst. Der Sprecher des Zürcher Mieter:innenverbands begrüsst es zwar, dass die Stadt wieder eine aktivere Wohnpolitik betreibe, etwa günstige Wohnungen baue. «Aber bei der baulichen Erneuerung durch private Investoren macht sie viel zu wenig strenge Auflagen.» Angst sieht dahinter eine Art unheiligen Deal: Über die Grundstückgewinnsteuer, die beim Verkauf von Liegenschaften anfällt, verdient die Stadt an den steigenden Bodenpreisen mit – im laufenden Jahr wird sie laut Angst so etwa eine halbe Milliarde Franken einnehmen, ausserdem höhere Steuererträge, wenn Besserverdienende zuziehen. Damit finanziert sie auch soziale Angebote, auf die viele Menschen angewiesen sind.

Aber da ortet Angst auch einen Widerspruch: Wenn Menschen, die auf soziale und integrative Massnahmen angewiesen sind, die in der Stadt stärker ausgebaut sind als ausserhalb, aus der Stadt gedrängt werden, würden diese Beziehungen abbrechen und die Bemühungen wieder zunichtegemacht.

Ist Erneuerung auch ohne Verdrängung möglich? Frage an Philipp Furrer, Geschäftsführer der Baugenossenschaft Glattal, die in Schwamendingen etwa tausend Wohnungen besitzt und in den nächsten zwanzig Jahren viele von ihnen durch Neubauten ersetzt. Ihre Mieter:innen würden mindestens fünf Jahre vor einem Rückbau informiert, ihre Bedürfnisse für eine neue Wohnung abgeklärt, sagt Furrer. «Wir können garantieren, dass bei unseren Bauprojekten alle bisherigen Mieter:innen eine neue Wohnung erhalten – Kündigungen gibt es bei uns nicht.»